החלום שלי הוא לקנות דירה, אבל מאיפה להתחיל?
מאת: גילי קרנות-עזריה, נוטריונית ועו"ד לנדל"ן, מרצה ובעלת הקורס איך לקנות דירה להשקעה.   | 2020-12-07 12:41:01
החלום שלי הוא לקנות דירה, אבל מאיפה להתחיל?

קניית דירה היא שלב גדול ומשמעותי, שבאופן טבעי מעורב בו חוסר ידע, לכן, הרבה פעמים .נתקעים, ותחושת חוסר הוודאות ברורה וטבעית

לכן הדרך הכי טובה היא להתחיל מפעולה אחת פשוטה, ולפעול צעד אחר צעד. כך כל פעם פעולה אחת תהיה לנגד עיניכן. 

המטרה כאן היא לתת לכן לוח משימות שיהיה לכן מול העיניים, כך שתוכלו להתמקד רק במשימה הבאה שלפניכן, והדברים ייראו פשוטים יותר. 

רצוי לפני כל השלבים הפרקטיים להבין מה המטרה שלנו ברכישת הדירה, וזה באופן טבעי מדייק את התהליך אחר כך. האם זו דירה להשקעה או דירה למגורים? האם החלום שלי הוא לייצר הכנסה פאסיבית ואם כן תוך כמה זמן? האם המטרה שלי לייצר הון יותר גדול ממה שיש לי? בשלב הראשון אל תעשו על זה דוקטורט, כי יש כאלה שזה תוקע אותם. תקדישו לזה 5 דקות, תראו שיש לכן את התשובות, כי הן שם. 

 

כמה הון עצמי באמת יש לי?  

 

כצעד ראשון מומלץ לבדוק מה ההון העצמי האמיתי שלי – מה יש לי בעו"ש שישמש אותי לדירה, מה יש לי בפיקדונות, מה יש לי בקופות גמל והשתלמות ואותו אני מוכנה להוציא או לקחת עליו הלוואה, כמה כסף יש לי ממתנות אולי ממשפחה? וכן הלאה. ההמלצה שלי היא גם להיכנס להר הכסף והר הביטוח. מניסיון, אנשים מגלים בשלב הזה כספים שלא ידעו או לא זכרו שיש להם. נחמד, לא? 

 

כמה משכנתא אני אקבל?

 

יש לנו את ההון העצמי, עכשיו אפשר להבין כמה משכנתא נוכל לקבל - בגדול - אם זו דירתכן היחידה - אתן זכאיות ל-75% מימון, כך שאם, למשל, יש לכן סכום של חצי מיליון שקלים, אתן יכולות להגיע לדירה בשווי של 2 מיליון שקלים עם משכנתא. הבנק יחשב לכן את החזרי המשכנתא החודשיים בכדי לראות במה תוכלו לעמוד. 

אם מדובר בדירה חלופית (מוכרים דירה וקונים אחרת במקומה) - אתן זכאיות ל-70% מימון. אם מדובר בדירה נוספת – אתן זכאיות ל-50% מימון, כך שבדוגמא שהצגנו תוכלו לרכוש דירה במיליון שקל. 

במועד זה, מומלץ בחום להוציא "אישור עקרוני למשכנתא" – מסמך זה מהווה אישור רשמי לסכום שהבנק מוכן להלוות לכן. חשוב לדעת שאישור זה הוא זמני, אבל הוא מהווה אינדיקציה טובה להמשך הדרך. 

 

חיפוש הדירה - רשמו ביומן שני מועדים קבועים לחיפוש בכל שבוע

 

כשיש לנו תקציב, קל יותר לנסות להבין איזו דירה לחפש ואיפה. התקציב, לטוב ולרע, מכתיב לנו בגדול מה אנחנו יכולות לקנות ואיפה. חשוב להבין ששלב זה הוא השלב הקשה, שלב ה"סיבוך וההתרה"- היות שבשלב זה תמצאו את עצמכן רואות וילה בחדרה, דירת חדר ברמת גן, רבע דירה ביבנה הירוקה ובית דו-מפלסי בשפרעם.. 

אבל כדי להיות מסוגלות להתקדם, חשוב להבין שזה צעד הכרחי בדרך למציאת הדירה. דרך השלב הזה, אתן מגלות מה חשוב לכן, אם האזור חשוב יותר מרמת הדירה, היכולת להשכיר את הדירה ועוד ועוד. את השיעור הזה לומדים דרך הרגליים, ולאט לאט מבינים על מה מוכנים להתפשר ועל מה לא. 

חשוב לשים לב שאם מדובר בדירה השקעה - יש לבחון את הקלות שבה ניתן להשכיר את הנכס. לא תרצו לקנות דירה להשקעה, כשמתברר שבאזור כולו עומדות דירות ריקות, שבעליהן לא מצליחים להשכיר. 

כיוון ששלב זה הוא השלב הקשה ביותר, ויש נטייה להתייאש בו - מומלץ מראש, עוד לפני שמתחילים בחיפושים, "לסגור" פעמיים בשבוע ביומן – שעתיים בכל פעם שבהן אנחנו מחפשות דירות למשך חודש – שעתיים באינטרנט, שעתיים בשטח

 

ההיוועצות - אתרו חבר.ה או אשת מקצוע או קרוב.ת משפחה שאתן סומכות עליה

 

כשמוצאים דירה פוטנציאלית, מומלץ להזמין מישהו/מישהי שאתן סומכות עליה שתצליח לראות דברים שאתן תתקשו להבחין בהם (למשל, אני ראיתי דירה ולא קלטתי שאין בה בכלל מטבח, מדרגות המובילות למעלית - אי הנוחות הכרוכה בהובלת עגלת תינוק וכו'). 

אם הדירה עברה את מבחן הקרוב/ה, מומלץ לבקש את נסח הטאבו שלה, ככל שהיא אכן רשומה בטאבו (או את הרישום הרלוונטי ככל שאינה רשומה בטאבו). שלב זה יכול לחסוך לכם הרבה התעסקות מיותרת בהמשך.  

 

 פנייה ראשונית לעורכת דין - בדקו אם הזכויות בדירה רשומות כנדרש 

 

לאחר קבלת נסח הטאבו, מומלץ לפנות לעורכת דין לבדוק כיצד רשומות הזכויות בדירה, ולעיתים אם יתברר בשלב זה כי יש בעיה חמורה עם הדירה שלא תוכלו לקחת על עצמכם, תוכלו לחסוך כך שעות ארוכות של מו"מ ובזבוז זמן מיותר כיצד לעצב את הדירה.. בשלב זה רוכשים מגלים לעיתים, כי הדירה לא רשומה בכלל על שם המוכר, או שלא ניתן לקבל על הדירה משכנתא, או שהדירה מעוקלת. לפעמים מדובר בדברים שגם המוכרים אינם מודעים אליהם, והם מתנהלים בתום לב מלא מולכם, אבל בחוסר ידיעה. 

 

סגירת הפן המסחרי - סכמו את  מחיר הדירה ומועדי התשלום 

 

אם עד עכשיו הכל עבר - ניתן להתקדם בפן המסחרי ולנהל מו"מ לגבי הסכום שתסכימו לשלם על הדירה, ועל מועדי התשלום. חשוב מאוד: אל תחתמו על זיכרון דברים! זיכרון דברים יכול להגביל אתכן להתחייבויות שאתן לא יכולות או לא רוצות לקחת. זיכרון דברים הוא חוזה מחייב לכל דבר. 

בנוסף, מומלץ לקבוע בשלב זה איך ומתי הדירה תימסר לכם - האם כשכל המערכות בה תקינות ופועלות, מה יישאר בדירה וכו'. 

 

סגירת קצוות - פנו לעורכת דין לצורך עריכת הסכם הרכישה

 

בשלב זה אתן מעבירות לעורכת הדין שלכן את פרטי העסקה ואת פרטי עורך הדין של המוכר, ועורכי הדין ממשיכים משם, מעבירים ביניהם את טיוטות החוזה ומנחים אתכן כיצד לפעול.

שלב זה הינו החלק המכריע של העסקה, כי בו נבדק הנכס מבחינה משפטית, נערך מו"מ על ההסכם, על ניסוח התנאים המסחריים שסיכמתם ביניכם ועל התנאים המשפטיים של העסקה. 

 

החתימה - לקרוא, לחתום, ולפתוח בקבוק יין

 

לאחר שעברתן השלב המשפטי, כל מה שנשאר הוא לעבור על ההסכם פעם נוספת, לחתום עליו, ולפתוח בקבוק יין! 

שיהיה בשעה טובה! 




עוד מאמרים