עשרת הדיברות לחתימה על משכנתא - עשי ואל תעשי
מאת: סמדר גבעתי, יועצת משכנתאות בראיה כלכלית הוליסטית | 2021-07-20 14:21:21
עשרת הדיברות לחתימה על משכנתא - עשי ואל תעשי

איזה כיף -  הגיע זמן למשכנתא!

כיף? מה כיף בזה?! אז זהו שיש כיף

השלב של לקיחת המשכנתא, הוא צעד מהותי לקראת רכישת דירה -  זה מאורע מרגש ומשמח, וברוב המקרים - מהלך כלכלי משמעותי!

אני מכירה מקרוב את החששות של לפני, הפחד להתחייב להלוואה בסכום כל כך גדול, אולי זו ההלוואה הראשונה שלך בכלל.  בטקסט שלפנייך אנסה  לתת זווית אחרת.
משכנתא זו לא עוד הלוואה רגילה שאנשים לוקחים לכיסוי המינוס או לנסיעה לחו"ל, מדובר בהלוואה שעומדת מול נכס ששווה הרבה יותר. אבל, זו הלוואה זולה יחסית ואם תעשי את התהליך נכון אז רוב הסיכויים שהנכס שתקני יניב תשואה יותר גבוהה מהריבית שתשלמי על המשכנתא, כך שעצם לקיחת המשכנתא תצמיח אותך כלכלית.

כמו שהבנת, אני אוהבת משכנתאות ואין סיבה שגם את לא תתחברי לאותה הגישה.

עם זאת, חשוב שתדעי - משכנתא זה לא משחק ילדים. 
ואם את לוקחת משכנתא את חייבת להבין בזה, להכיר את המונחים ולקבל את ההחלטות הנכונות - עבורך. 
הליך נכון עשוי לחסוך לך עשרות ולפעמים מאות אלפי שקלים. 

ריכזתי לך כאן את עשרת הדיברות למי שעומדת לחתום על משכנתא, כדי שהתהליך יהיה יותר קל, מובן ופשוט:

החזר חודשי – אתגרי את עצמך

מעט יודעים - אבל הדבר שהכי משפיע על עלות המשכנתא שלנו לאורך זמן, זה ההחזר החודשי שנחליט לשלם בכל חודש בגין המשכנתא שלנו, או יותר מדויק: היחס בין גובה המשכנתא להחזר החודשי.
ככל שנשלם יותר בכל חודש על אותה משכנתא, כך נוכל לקצר את תקופת ההחזר, להוזיל את עלות המשכנתא ובמסלולים מסוימים אף לקבל ריבית טובה יותר.
אז הדיבר הראשון הוא: את לא נכנסת לבנק ומבקשת משכנתא עם החזר כמה שיותר נמוך, שכן אלו הלקוחות שהבנק הכי אוהב ואלו הלקוחות שמשלמים הכי הרבה על המשכנתא שלהם. 
להיפך, את עושה שיעורי בית, בוחנת את ההתנהלות הכלכלית שלך, מחליטה על ההחזר החודשי שמתאים לך, כך שמצד אחד הוא לא יהיה שמרני מדי (שיהיה קצת מאתגר) ומצד שני, לא יאלץ אותך לשבת בבית ולהפסיק לחיות מהרגע שקנית בית😊
רק אחרי שאת יודעת כמה מתאים לך להחזיר, אז זה הזמן להתחיל לעבוד על בניית המשכנתא שלך.
כלל אצבע- אני ממליצה שתחזירי לפחות 500 ₪ בחודש על כל 100,000 ₪ של משכנתא שאת לוקחת.

תמהיל – לא לסמוך על הבנק בבניית התמהיל
בעיני, העבודה המשמעותית ביותר של יועצ.ת משכנתא זה לבנות ללקוח.ה את התמהיל הנכון, כך שהמשכנתא, בהינתן אותו החזר חודשי, תעלה לו.ה כמה שפחות לאורך זמן וגם תתאים למידת הסיכון שנכון לו.ה לקחת ולתכניות העתידיות מבחינת צפי פירעון מוקדם.

כשאני מדברת על תמהיל משכנתא, אני מתכוונת לחלוקת סכום המשכנתא להלוואות שונות, במסלולים שונים, כאשר לכל מסלול יש את הסכום שהוקצה לו ואת משך הזמן שלו.

אחד הדברים שממש לא מומלץ לעשות, זה לפרוש את המשכנתא כולה לאותו משך זמן זאת מאחר והחיסכון הגדול מושג ע"י משחק של תקופות זמן שונות במסלולים השונים.

בניית תמהיל נכון זהו הגורם השני לחיסכון משמעותי בעלויות המשכנתא.

אני ממליצה לך לבנות תמהיל נכון, חסכוני ומדויק עבורך עוד לפני שאת מגיעה לבנקים לבקש הצעה. כך לא תושפעי מהתמהיל שהם מציעים לך (שכנראה יהיה פחות כדאי מזה שתבני ע"י התמקצעות בנושא) וגם תוכלי להשוות בקלות בין ההצעות של הבנקים השונים.

ריביות – השוואה מורכבת
כאמור בסעיף 2, מומלץ תחילה להחליט על תמהיל ואז להתחיל לקבל את הצעת הריביות. חשוב להבין - הבנק מסתכל על הרווחיות שלו בתיק כולו ולכן יכול להציע לך ריבית גבוהה או נמוכה יותר על אותו המסלול כשהתמהיל שונה, כלומר כשהכסף מתחלק שונה בין המסלולים.

זו גם הסיבה שקשה מאוד להשוות הצעות לריביות על משכנתא בין חברים וממש לא מומלץ להשוות את הריבית שקיבלת רק במסלול הפריים, הקל"צ או כל מסלול אחר.

בסופו של דבר, את צריכה  להסתכל על הריבית המשוקללת של התיק, כשהיא לוקחת בחשבון גם סיכונים, וגם צפי להשפעה של עליית מדד ו/או ריבית בנק ישראל (והפריים) ואותה להשוות בין ההצעות השונות שקיבלת.

משא ומתן על הריביות – זה לא כזה מסובך
הרבה פעמים אנשים מפחדים מהמשא ומתן על הריביות וטוענים שהם 'לא טובים בזה'. 
אז תרשי לי להרגיע אותך. כשאת סוגרות על תמהיל המשכנתא שאת רוצה, המשא ומתן הוא הכי קל שאפשר:
שולחים את התמהיל לבנקים (לכמה שיותר), מקבלים מכולם הצעות, עושים השוואות, שולחים את ההצעה הטובה ביותר לבנקים האחרים, ומבקשים שישפרו את ההצעה שלהם וכן הלאה, עד שנשארת רק עם בנק אחד ואחרון - זה שמוכן לתת לך את הריביות הזולות ביותר.

קצת מעייף ודורש התעסקות, אבל יותר פשוט מזה - אין!

ניהול סיכונים - על מנת שהזול לא יעלה לך ביוקר
האפשרויות במסלולי המשכנתא הן רבות ומכילות מסלולים בעלי סיכון גבוה יותר, עד מסלולים ללא סיכון בכלל. 
כמו בהרבה דברים בחיים (בעיקר ביטוחים), אם ניקח את הסיכון עלינו ,כנראה שנצליח להשיג את המוצר בעלות זולה יותר. גם במשכנתא, ככל שתקחי מסלול שבו הסיכון הוא יותר עלייך (צמוד מדד או צמוד לריבית בנק ישראל) כך הריבית שתקבלי תהיה כנראה נמוכה יותר מהמסלולים עם פחות סיכונים. את זה את חייבת לדעת ולבחון בבחירת התמהיל.
לא תמיד נכון להתפתות למסלול עם ריבית נמוכה כאשר הוא צמוד מדד.
אולי דווקא שווה לשלם קצת יותר (היום) ולא לפחד מעליית מדד שתנפח לנו את יתרת החוב? 
כנ"ל לגבי בחירת שני שליש פריים בתמהיל שלכאורה מוצגת כזולה יותר בהחזר החודשי המיידי , אבל יכולה לעלות לנו מאוד ביוקר עם השנים.

לסיכום ,  כשאת בונה את תמהיל המשכנתא שלך, לב לאיזה סיכונים נכון לך לקחת וכמה שווה לך למנוע אותם. ולפי זה תקבלי את ההחלטה של שילוב המסלולים בתמהיל.

אחוז מימון – במקרה ואת "על הקשקש"
אחוז המימון משפיע על הריביות שתקבלי מהבנק.  אחוז מימון= גובה המשכנתא המבוקשת חלקי מחיר הרכישה או הערכת השמאי הנמוך מביניהן. 
ככל שאחוז המימון נמוך יותר, הסיכון של הבנק במימון העסקה נמוך יותר ולכן תקבלי ריביות נמוכות יותר.

אחוזי המימון משפיעים לפי מדרגות:
עד 45% מימון - ריביות נמוכות
45%-60% מימון - ריביות ממוצעות
מעל 60% מימון - ריביות גבוהות יחסית

הפערים  הם לא דרמטיים וגם ככה אנחנו נמצאות היום בתקופת ריביות נמוכה אז מחד לא צריך להילחץ גם מריביות של אחוז מימון גבוה ומאידך, אם כל מה שצריך כדי לרדת מדרגת מימון זה להוריד מהמשכנתא כמה שקלים שווה להתאמץ בשביל זה.

משכנתא של חברים – קצר ולעניין
בשלב הזה כבר הבנת, משכנתא זה עניין מורכב ואינדיבידואלי ומושפע מכל כך הרבה משתנים .
 כדי לחסוך מעצמך עוגמת נפש מיותרת, שבדרך כלל נגרמת מחוסר ידע ויכולת להשוות באופן אמיתי את התנאים , ובחרי שלא להשתתף בחגיגת השוואת המשכנתאות עם החברים. זה לא ישרת  אותך בשום מצב.

עלויות נוספות
כשאת מתכננת את המשכנתא,  שימי לב שאת לא שוכחת להשאיר בצד חלק מההון העצמי לעלויות נוספות שמצטרפות לרכישה כדוגמת עו"ד, תיווך, שיפוץ ועוד.
הרבה יותר קל להגדיל את המשכנתא מראש במידת הצורך מאשר לנסות לגרד עוד הלוואות קצרות מועד (ולעיתים יקרות יותר) בנוסף.

ועוד דבר חשוב...ודאי  שאת ההוצאות הנוספות,  את משלמת מההון העצמי ולא מעבירה את כולו למוכר "ובונה" על כספי להשלמה, כי כספי המשכנתא מועברים אך ורק ישירות למוכר ולא לגורמים אחרים / לחשבון הבנק שלך.

שמרי על לפחות חודשיים מהחתימה עד למועד הצפוי של שימוש בכספי המשכנתא

תהליך משכנתא לוקח זמן, בטח ובטח בתקופה האחרונה,  כשיועצי המשכנתאות בבנקים קורסים תחת הנטל,
אז בעת החתימה, תוודאי שהשארת לפחות חודשיים עד לשימוש בכספי המשכנתא. תוסיפי לשיקולים שלך גם את מועדי ישראל בהם הבנקים פחות זמינים, לעיתים אפילו עדיף לנסות לעכב תשלום לאחרי תקופות חגים.

את רוצה לנהל את המשא ומתן בנחת ולהגיע לתוצאות המיטביות ולא להפסיק אותו באמצע מפאת חוסר זמן.

לימדי את הנושא או קחי איש או אשת מקצוע
הדיבר הכי חשוב להיום. 
לקיחת משכנתא זה עניין רציני, אל תזלזלי בזה ואל תחשבי שאם את יודעת להתמקח או שיש לך חבר/ מכר בבנק יהיה בסדר והוא ישיג לך תנאים מעולים. 
זה לא ככה. אני משתפת מתוך ניסיון  רב בעניין. 
אם זה  מעניין אותך , העמיקי בנושא , תלמדי אותו, יש המון מידע ברשת וגם המון פוסטים אצלנו בקבוצה (את חלקם אני כתבתי 😊) .
אם את מרגישה שאין לך חשק או זמן להעמיק בזה , קחי איש/אשת מקצוע -  מהלך כזה אמור לחסוך לך פי כמה וכמה ממש שתשלמי עבור השירות.

שיהיה המון בהצלחה!

מאחלת לכולנו שניקח הרבה משכנתאות טובות ונכונות בקרוב

סמדר גבעתי
יועצת משכנתאות בראיה כלכלית הוליסטית

עוד מאמרים